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                            房貸換錨后,利率咋算?月供到底能不能減少?

                            來源:中新經緯作者:張澍楠發布時間:2020-8-25點擊: 人次

                            “選固定利率還是浮動利率?”這令有房貸在身的業主們反復糾結,如今這道“必選題”已經有了答案。房貸“換錨”進入到最后時刻,究竟對還貸有何影響?

                            固定利率vs浮動利率

                            房貸定價的“錨”過去一直是基準利率,會根據基準利率浮動,2019年新發放的房貸平穩切換為貸款市場報價利率(LPR)定價后,央行2019年12月28日公告明確,2020年3月1日至8月31日,將推進存量房貸定價基準轉換,客戶可與金融機構協商決定是“換錨”為LPR還是固定利率。

                            中行、建行、工行、農行、郵儲銀行此前明確,8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款,按相關規則統一調整為LPR定價方式。交行稱,于8月21日對批量轉換范圍內的個人住房貸款調整為LPR定價方式。

                            張女士2012年貸款97萬在北京買了套房,她對中新經緯客戶端表示,自己現在剩余貸款不多,所以比較愿意嘗試浮動利率,如果是剛剛貸的款,恐怕也要好好糾結一番。但她也提出疑問,固定利率和浮動利率究竟有何區別?

                            最大的不同還是反映到了還款金額上,顧名思義,固定利率下的房貸利率會維持當前利率水平不變,還款總額及月供基本固定,不會受外界因素影響發生較大變化。不過若整體利率環境下跌,固定利率還款仍會維持相對比較高的利率。轉換為LPR后,房貸利率會隨著LPR變動而變,LPR下行,還款金額降低;LPR上行,還款金額也隨之增加。

                            需要注意的是,如果是銀行代為批量轉換的客戶,可以要求按自己的意愿做一次調整。但只要是自己作出了選擇,無論是選擇LPR定價方式還是固定利率,都只有一次選擇機會,不能再更改。

                            “換錨”后利率咋計算?

                            房貸“換錨”后,利率咋算?月供到底能不能減少?

                            根據央行此前公告,房貸的定價基準轉換為LPR后,加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。

                            中新經緯客戶端算了筆賬:以商業性個人住房貸款的轉換為例,如借款人小王,買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優惠,貸款日2015年8月1日,期限是30年。

                            若小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR,以5年期貸款基準利率是4.9%計算,轉換前的實際執行利率為4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%,小王這筆房貸的加減點數為4.41%-4.8%=-0.39%,即減39個基點,今后的房貸利率就是LPR-0.39%。直至這筆房貸償還完畢為止,這個加減點數都保持不變,房貸利率將隨著5年期以上LPR變動。

                            轉換時,本人和銀行需要協商確定加減點數、重定價日和重定價周期。重定價日是重新按照最新的定價基準計算貸款執行利率的時間。一般有兩種,一種是每年1月1日,另一種是貸款發放日的每年“對月對日”。

                            易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進舉例,若某位購房者今年8月份轉為LPR計算貸款,且后續每一年重新計算月供額,2020年8至12月其月供額和今年前7月一樣。2021年,若5年期以上LPR上升5個基點,那么100萬房貸、30年等額本息的貸款情況下,月供將增加約31元。反之,若5年期以上LPR下降5個基點,月供將減少31元。

                            究竟選哪個更有優勢?

                            中新經緯客戶端注意到,從去年12月到今年8月,5年期LPR從4.8%變為4.65%,下降15個基點。如果是200萬元房貸,以等額本息還款方式20年還清,15個基點的降幅意味著平均每年可節省房貸支出1963.83元,20年一共可以省下39276.53元。

                            這是否就證明選擇LPR浮動利率定價更好?中國民生銀行首席研究員溫彬認為,如果借款期限較短,以前的房貸利率又比較高,就可以選擇LPR。而期限較長,且以前貸款利率本身很低的,可以選擇固定的房貸利率。因為這樣可以鎖定月供成本,將來更好地安排個人家庭的收支情況,不用為房貸利率變動而影響正常生活安排。

                            可以看出的是,若預期LPR上升,月供金額也會增加。對于大多數人來說,判斷利率的長期走勢究竟上升還是下降很難。但業內人士認為,短期LPR或仍有下降空間。

                            中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼表示,從中短期看,我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準,對借款人是有利的,有助于減輕借款人房貸支出。

                            “下半年房貸利率或仍繼續下降,但幅度會縮小。”董希淼稱,預計下半年流動性保持合理充裕,LPR利率仍會繼續下降,以LPR利率為定價基準的房貸利率也會順勢下行。

                            (編輯整理:仙居房產網

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